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上海房贷新政究竟能否托住高房价

发布时间:2021-01-07 11:09:40 阅读: 来源:双层玻璃杯厂家

王露

10月13日下午央行上海分行召18家银行开房产新政的通气会,上海新政执行标准是已有一套还清贷款后新增一套算首套。不过还有附加条件:新增的一套必须是上海普通住宅(总价内环以内330万元,内外环间200万元,外环以外160万元),利率各家银行都倾向于执行基准,至多九五折和,周内各家银行将会公布细则。”

此外,参加该会议的银行内部人士向媒体透露,会上央行上海总部明确,拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请购房贷款,必须为普通商品住房,银行才能执行首套房贷款政策。业内专家表示,房贷新政还加附加条件,足见上海方面不希望房地产泡沫继续蔓延。

自从央行9月30日发布房贷新政后,上海商品住宅成交量迅速增长。10月的前13天已比9月同期增长一成多,其中中高端和改善需求房的增长特别迅速。德佑地产10月份前13天的二手中高端房源成交量较9月同期增长了四成,分销的新房成交量更是达到9月同期的三倍。笔者认为,这是很多改善型需求者希望能够炒到楼市大低,但他们哪里知道新政加上附加条件——“普通商品房”认定标准,所以房地产需求进一步回暖的可能性并不大。

对于“普通商品住房”,各个地方有着不同的标准,如上海普通商品住房标准是在2012年3月1日起执行的,当时的标准为:第一,五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;第二,单套建筑面积在140平方米以下;第三,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于330万元/套,内环线与外环线之间的低于200万元/套,外环线以外的低于160万元/套。

不过,北京认定普通商品房标准时,并没有强调普通商品住宅和非普通住宅的区别。所以,类似上海这样把普通商品住宅算作首套房的贷款政策,并没有在全国普遍实施。那么,上海房贷新政的执行标准,对正在逐步回暖的影响几何?笔者认为新政无疑是一场“降温”,上海楼市不会出现大涨的可能。

首先,上海的房贷新政细则的受益面十分有限。在上海的房贷新政细则曝光后,市场却很难继续维持之前那样的旺盛需求。根据专家估算,在上海的新房住宅市场上,符合普通商品住宅标准的房屋不到5%,而在二手房市场上也有25%的房屋属于非普通住宅。笔者认为,房贷新政实施后,上海新房市场的普通商品住宅供给并不多。尤其是对改善型的购房人群来说,能满足他们买房需求的房屋数量很少。

再者,上海的房贷新政带来贷款优惠力度有限,对于遏制投机投资性需求明显。尽管央行、银监会发文希望商业银行以七折优惠利率支持个人房贷业务,但是很多银行都基本倾向执行基准利率,至多是九五折扣,因为如果实行过低的优惠利率银行根本无利可图。

值得一提,在2009年之后的数年间,各商业银行对个人房贷普遍实行七折优惠利率,这是因为当时房价上升趋势稳定,居民存款账户多以零存为主,银行在个人贷款方面存在着较大利差。而过低的房贷利率,无疑是投机投资性需求的催化剂,房地产泡沫的积累一般都是由于银行执行较低利率、低门槛所致。但如今银行一年期存款利率3.3%,理财产品的收益率大多都在5%以上,如果银行再执行较低的房贷利率,那么不仅是做一笔亏一笔的问题,而且面对高房价的金融风险更是不容小觑。

最后,上海高房价的投资投机上升空间有限,目前上海普通住宅房价一般都在2-3万元/米方米,10多年来涨了5-6倍。从投资角度来看,一套37平方米的普通住宅,售价在110万元,而房屋租金每月只有2600元左右,这意味着投资买房收房租,还不如拿钱存银行划算。

如果是投机性需求者指望上海房价继续上涨,那也是一厢情愿,楼市上涨需要大量资金推动,而目前国内资金面趋紧,不要说让房价涨,就算让上海房价长期稳住不跌也很困难。所以,盲目炒底上海楼市的所谓改善型需求者最终还是会被套在山顶之上。

现在有专家提出,上海普通商品住宅的标准认定已有两年,很有更改的必要。但是短期内迅速调整的可能性不大,总价进一步放宽的范围也有限。不可否认,此次上海房贷新政可使一部分改善型需求者从中获益。但是由于上海过高房价、新政优惠范围和力度有限,所以那些想指望上海房贷新政来拯救高房价的人,必然会更加失望。

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